Per mutuo si intende un prestito a medio-lungo termine, in genere va dai 5 ai 30 anni, che viene richiesto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile. In parole semplici si tratta di un mutuo ipotecario di somma variabile che banche, istituti di credito o società di mediazione creditizia erogano ad un richiedente, il quale si impegna a restituire la somma dovuta in più rate diluite nel tempo.
Il Codice civile italiano nell’art. 1813 c.c. lo definisce così: “il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Resta sottinteso che in questa guida si tratterà soltanto il prestito di denaro.
Ma tornando al nostro mutuo, a come scegliere il finanziamento adatto alle nostre esigenze e alle nostre possibilità, chiariremo ora una serie di argomenti che, chi si accinge a far fronte alla stipula di un prestito, deve necessariamente tener bene a mente.
Cosa significa mutuo ipotecario.
Si parla di mutuo ipotecario quando il prestito che viene erogato ha come garanzia l’immobile stesso, oggetto del finanziamento. Il creditore eroga nella maggior parte dei casi fino ad un massimo dell’80% del valore di mercato del bene, che viene periziato da un incaricato dell’ente erogante, capita che venga accordato anche un mutuo che superi il parametro dell’80%, ma con condizioni meno favorevoli per il cliente.
Per ottenere un finanziamento non è però sufficiente la garanzia dell’immobile, è necessario che venga comprovata, attraverso l’analisi del contratto di lavoro, della retribuzione e altri parametri discrezionali, anche la possibilità del richiedente di far fronte alle scadenze, in genere mensili o trimestrali o semestrali, delle rate. La scelta della rata, importo, scadenze e durata dell’intero mutuo, sono fattori che vanno considerati attentamente prima ancora di confrontarsi con gli enti.
Un consiglio utile: è opportuno che il finanziamento non superi 1/3 del reddito disponibile al netto delle spese fisse per poter far fronte con tranquillità anche alle spese impreviste o a eventuali cambiamenti delle possibilità economiche come un licenziamento, un’aspettativa o altro.
Da dove iniziare. Una volta stabilite le proprie possibilità si passa a definire la durata e le tempistiche di pagamento. In quanti anni è possibile diluire il mutuo sulla base delle nostre possibilità studiate in precedenza? Il principio di base è questo: maggiore sarà la durata del mutuo, minore sarà l’importo delle rate (perché minori saranno gli interessi maturati), di contro maggiore sarà l’importo delle rate minori saranno gli interessi applicati.Valutare la durata del mutuo è molto importante per molti fattori. Andiamo quindi a toccare un argomento chiave per la comprensione del funzionamento di un prestito: il tasso di interesse.
Il tasso di interesse è il costo del mutuo, ovvero l’indice percentuale della misura del compenso dovuto per l’erogazione del finanziamento. Tanto minore è la durata del mutuo tanto saranno minori le spese di interessi.
In sostanza la rata è composta quindi di due punti:
-
L’importo del finanziamento o quota capitale
-
L’interesse maturato o quota interessi.
Ma tornando al tasso di interesse e al mutuo bisogna ora scegliere il tipo di interessi.
Vediamo quindi varie categorie di mutui:
Con il mutuo a tasso fisso si decidono sin dall’inizio gli interessi che si intendono pagare e resta il medesimo per tutta la durata del mutuo. E’ vantaggioso per chi vuole avere sempre chiaro l’importo della rata, svantaggioso perché non si può usufruire di eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Questo tipo di tasso permette di conoscere sempre l’importo della rata e l’ammontare esatto degli interessi, ma spesso a questo tipo di contratto vengono applicate condizioni più onerose per il contraente. Il tasso di riferimento per il mutuo a tasso fisso è nella maggior parte dei casi l’Eurirs, definito come “il tasso interbancario a livello europeo.”
Questo tipo di finanziamento permette di usufruire dei ribassi del mercato, ma di contro a fronte dei rialzi dei tassi aumenterebbero, anche in modo consistente, il numero delle rate o l’importo della rata stessa. In genere il tasso variabile ha in partenza un tasso di interesse inferiore a quello a tasso fisso, ma proprio la sua variabilità ne determina poi le oscillazioni. In questo caso, come tasso di riferimento europeo avremo, anche qui nella maggior parte dei casi, l’Euribor. In
A scadenze fisse concordate preventivamente con l’ente erogante il tasso passa da fisso a variabile e viceversa.
-
Mutuo a due tipi di tasso.
Per chi opta per una soluzione intermedia, questo tipo di mutuo offre la possibilità di avere una parte del mutuo con un tasso fisso e l’altra con un tasso variabile.
In questo caso gli enti pubblici possono contribuire al pagamento di una parte degli interessi del mutuo come nel caso dell’acquisto della prima casa la cui imposta passa dal 2% allo 0,25%.
Visto questo bisogna ora decidere il così detto piano di ammortamento, ovvero la pianificazione della restituzione del debito.
Stabilisce la data entro la quale il debito dovrà essere saldato, la periodicità delle rate e l’ammontare di ogni rata, questa pianificazione è possibile solo per il caso solo del mutuo a tasso fisso. In Italia il piano di ammortamento più usato è quello così detto “francese”, ma andiamo a spiegarlo meglio. Abbiamo detto che ogni singola rata è composta di due parti: il capitale effettivo da restituire e l’interesse. Questo tipo di pianificazione permette di estinguere nei primi anni di mutuo il debito degli interessi, l’importo della rata è sempre lo stesso per tutta la durata del finanziamento, quello che cambia potrebbero essere le detrazioni fiscali il cui importo può variare di anno in anno poiché gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per acquisto, costruzione o ristrutturazione possono essere detraibili dall’Irpef secondo condizioni di detrazione fissati per legge. Quando si studia un piano di ammortamento con l’intermediario è fondamentale porre attenzione allo spread, che altro non è che il ricavo dell’ente erogante aggiunto al tasso di riferimento, che , come ricordiamo possono essere EURIBOR O EURIRS, oppure il tasso ufficiale fissato dalla banca centrale europea.
Un consiglio utile: lo spread è discrezionale rispetto ad ogni istituto di credito, pertanto è bene verificarne l’importo e confrontarlo con quello di altri istituti di credito.
In fase di studio del mutuo che si desidera è bene porre agli indicatori di costo. TAEG (Tasso annuo effettivo globale) ovvero il costo annuale del finanziamento espresso in valore percentuale . Non è altro che la sommatoria delle spese totali annue del mutuo, comprese le spese di istruttoria e di riscossione, fatta eccezione per le spese notarli e altri valori discrezionali all’ente erogante.
Una volta concluso lo studio del piano di ammortamento bisogna tener presente che il mutuo può usufruire di alcune semplificazioni come la portabilità e la rinegoziazione.
Per portabilità (o surroga) si intende l’operazione che consente di trasferire il mutuo da un ente aIl’altro. L’operazione è gratuita, si paga un costo ridotto nel caso in cui alla somma per estinguere il vecchio finanziamento se ne aggiunge un’altra.
Per rinegoziazione si intende invece il cambiamento di alcuni parametri nel contratto già stipulato e in vigore. I contraenti possono ridiscutere la durata del finanziamento e il tasso di interesse.